コロナで終止符？「賃貸」VS「持ち家」のくだらない論争

コロナで終止符?「賃貸」VS「持ち家」のくだらない論争
https://news.livedoor.com/article/detail/18350756/
新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。
本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産で知る日本のこれから』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産を通して日本経済を知るヒントをお届けします。

つまり、地方の常識が、東京などの大都市での持ち家の需要を大幅に高めたのである。
1つのエリアに大量の人々が押し寄せて家を求めたことから地価は上昇し、彼らが買った戸建てやマンションは値上がりした。家を持てば資産になる、それを「住宅神話」と呼んだのだ。
でも、この理屈はもうとっくの昔に成り立たなくなっていることについて、多くの人が気づいているはずなのに、それでも家を買おうとするのが、「家賃を払うのはもったいないから買ったほうがトク」という議論である。
そこで、家を買って儲かるかという、「不動産投資」の観点から家の購入を考えてみることにしよう。家を買うのに多くの人は住宅ローンを利用する。今では最長で35年もの長期ローンを、頭金ゼロでも借りることができる。

家を買うことは「危ない投資」なのか?
賃貸住宅に住んで家賃を払い続けるくらいならば、同じくらいのお金を払って住宅を「所有」したほうが良い。いつのころからこんな議論が、日本人の間で交わされるようになったのだろうか。
戦後、日本は高度成長の波に乗って経済大国への道をひた走ることになるが、躍進を支えたのが地方から東京、大阪、名古屋の3大都市圏に流入してきた大量の若者だった。
地方出身の彼ら彼女らは、都市部の学校を出て都会で就職し、家庭を築き、そのまま親が住む地方に戻ることがなかった。
彼らが都市部で家を持とうとしたのは、地方では「家を持つことがあたりまえだった」からである。実は戦前は、都市部の人間はほとんどが借家暮らしで、家を持つという発想はそもそも希薄だったのだ。

しかし、35年もの債務を負って家を買う、というのは投資の観点から見たら「実に危ない投資」と言わざるをえない。
なぜなら、この債務の支払い原資は、債務者(自分)の給料債権のみであり、家という「資産」が稼ぐ収益に基づくものではないからだ。これは通常の不動産投資と決定的に異なる点だ。
投資の基本は運用益が得られるかどうか
昔のように多くの会社が「終身雇用」を謳い、どんな人でもまじめに働きさえすれば給料は年齢とともに上昇するのであればよいが、今の時代、そんなことを保証できる会社はきわめて少数だ。それは、東芝やシャープが一時経営難に陥った事例などを見るまでもないだろう。

それでも3年我慢して返済を続けた先に手元に残る家=資産が、輝かしいものであれば投資は成功である。
では、自身が買った戸建てやマンションの35年後の姿を想像してみよう。想像が難しければ、現在築35年の戸建てやマンションを見学してみればよい。
一部のビンテージマンションなどを除いて、多くの建物は「古ぼけた」「ぱっとしない」物件として目の前に鎮座していることであろう。これらの物件にどれほどの価値があるというのだろうか。
投資の基本は、買った資産からどのくらいの「運用益」が得られるかと、最後に売却した(これを「出口」という)場合にどのくらいの「売却益」が出るか、この総和が買った時の値段(投資額)に比べて高いか安いかで成否が決まる。
ところが家は自分が住む限りにおいては「運用益」はなく、出口での「売却益」のみが頼りだ。

家賃は生活をするためのコストに過ぎない
家は経年とともに劣化していく。早く売却しなければ価値はどんどん落ちていく、これが投資の鉄則だ。マンションなどに投資する投資家のスタンスは基本5年以内であるのはこのためだ。
そして彼らは購入するために全額をローンなどでは調達しない。危ないからだ。
運用期間中の不動産価格の変動に備えて、彼らの投資における負債(ローン)の割合は半分以下であることが基本だ。それに比べて、せいぜい10%程度の頭金しか用意しない住宅ローンの危うさがわかるはずだ。
さらにこれが自宅だと5年おきに住み替えなければならない。ご苦労なことだし、付き合わされる家族はまことに気の毒だ。いっぽう運用もしていない家を35年も持ち続けて売って利益を出そうというのは、壮絶な「博打」を行なっているのに等しい行為なのだ。

長期の住宅ローンを組んでまでも家を買いたい人は、その家が「絶対に欲しい」、そしてそのためのお金なら「どんな苦労をしてもかまわない」、と断言できる場合に限るべきだ。
賃貸住宅に住み、家賃を支払い続けることは、なにも「もったいない」という話ではない。家賃はあくまでも生活をするためのコストであるからだ。

単身のときは、狭い部屋でもよいだろう。結婚して家族が増えれば少し大きな家に住めばよい、子供が卒業したら夫婦だけが暮らせる小さな家に借り換えればよいだけの話だ。子供なんかはすぐに大きくなるものだ。適当な時期で追い出せばよい。
こう考えれば、大博打である家の「購入」に拘らずに、生活するためのコストとして家賃を喜んで払うほうが、はるかにリスクの少ない生き方ができるというものだ。その割にきわめて多くの人が、いまだ家の購入という大博打を打っているようにしか私には見えない。

昔は家族向けの賃貸住宅がない、だから家を買わざるをえない、などとわかったようなことを言われた。でも安心してよい。
3大都市圏に、高度成長期には地方からやってきた人々が購入した戸建てやマンションが大量に存在する。この人たちの多くが東京五輪後は後期高齢者になる。相続が生じる結果、大量の家族向け賃貸住宅がマーケットに供給される日も近い。
むりやり購入して一生分の稼ぎをせっせと「価値が落ちていく」家に払い込み続けることと、家なんて生活するためのコストと割りきって、住宅ローンで借りるはずだった金額を借りて別の投資用案件(不動産に限らずいろいろな投資用商品が世の中には溢れている)に投資をしたほうが、はるかに豊かな人生を送ることができるようになることに、やがて多くの人が気づく日がやってくるのである。

サブスクってお得やん?
そいけん家も賃貸の方がお得なんよ

長い3行にしろ

これで価値落としといて次は持ち家最強論流して儲けるんやろ?

読んで無いけどどっちの方が良いって書いてあるの?

隣人ガチャに勝てる自信あるなら持ち家やろ
ないならおとなしく賃貸にしとけ

家なんて生活の要なんやから投資対象と考えてるほうがガイジやぞ

年収数百万のパンピーなら賃貸がいいやろな
何千万なら買ってもいいかって感じ

長い
3行で説明して

需要減で使い古された賃貸物件に住みたいかって話よ
コスト面でいえば賃貸が良いに決まってる

なげーよ

貧乏人のひがみ
この一言で終わる話題やん

土地転がしの虚業が憂き目にあってざまあ

路上生活最強ってことか

読んでる間に墜ちるだろ

コストだけ考えたらそりゃ賃貸だわな
そんな当たり前のことを長々とよく書けたもんや

お相手の女性も慰謝料大変やろな
渡部が結婚してるのは周知の事実やから

賃貸のが有利なら大家はボランティアやね

投資目的で家買うわじゃない人間にとっては余計なお世話やろ

書いてあることは至極真っ当なんだけど誰も読んでなさそう

これから確実に土地も家も余る時代に突入するからな
今から新築の家建てるのはマジで金持ちの道楽だよ

明らかにダブついた賃貸を捌きたいからこんな記事書いてんねやろ
成功の鉄則はメディアの逆張り

つまりローンの年数がリスクなんやろ

もし10億あげたら全員家建てるだろw

都市圏は土地も高いから建てるの大変やろうけど
地方なら建てても良いんやないか?

リモートワークが浸透すれば地方で働く人も増えるんだろうな
地方市もこういう移住者増やす努力したらええやん

っぱホームレスよ

35年ローンで都内の駅チカの新築マンション買って住宅ローン減税が切れた11年後に売却して住み替えるが最適解って結論出たやろ

住宅のサブスクってどうよう
月額料金で一部屋借り放題

なんとなく売れそうなものを適当な理由つけて宣伝しまくって売れなくなったら即切り捨てとるだけやろ?
武蔵小杉みたいに

隣のおっさんのうんこが流れる音が聞こえる物件に住みたくないわ
賃貸と分譲では質が違う

家は貸すのが一番儲かる
借りるやつはバカ
貸さないやつはバカ

マンション買うのが一番ないなあとは思う
年寄りが新築買うならええとは思うけど

年収数百万でも
公務員とかなら何十年ローンやってもいいかもな
それでも身体壊して終わる可能性はあるが

自分の好きなような間取りにしたりリフォームしたいから家買うんやないのか

賃貸は色んな所住めるのが良いよな

3000万35年で借りたんだが
会社潰れそうになってて草

ワイは親の土地に新築建てたけど土地持ってるのはほんま強いと思う

ローン払えなくて手放した物件買いたいンゴ

>100
訳アリの築浅物件が一番コスパええとは思う

家を投資対象と見ている時点で論点を外している

小田急の家賃は成城と登戸は逆転したな
やっぱ特急停車よ
新宿の隣の隣の隣の
登戸の時代や

何千万も出して新築マンション買う奴はようわからん
自分のもんの割に不自由すぎるやん

親の土地もないんかお前ら

賃貸の家賃>ローンの支払い
で賃貸よりいいとこ住めるやろ?

収入がなくなって一ヶ月で家賃払えずつむ奴が多いと分かったからな
まだ定年まで20年くらい猶予あるんやろし身の振り方を考えとけ

住宅売れんと経済困るやん
賃貸は恥ずかしいという風潮作りまくってどんどん売って欲しい

賃貸の方が身軽だしええやろ
うちの場合は賃貸だと家賃補助6万でるし

持ち家は引っ越しできんのが辛い
今のご時世転職に制約かかるとしんどいでしょ

建売なんかほとんど土地代で新築買えるんだから損せんやろ
売れ残って更に安くなったやつが狙い目や

定年迎えたら家賃払えん

>この人たちの多くが東京五輪後は後期高齢者になる。
10年くらい前も10年後は高齢化で家や宅地の値段がガッツリ下がるって言われてたよな
結局大して下がってない